Nhiều gia chủ nghĩ rằng ký xong hợp đồng thi công là mọi việc đã yên tâm. Thế nhưng sau nhiều năm làm nhà phố, đội ngũ bên mình nhận ra phần lớn chi phí phát sinh về sau đều bắt nguồn từ một bản vẽ chưa đủ chi tiết. Top 10 điều cần biết về thiết kế & thi công dưới đây là tổng hợp những việc chúng tôi gặp đi gặp lại nhất, từ lúc bắt đầu lên ý tưởng đến ngày bàn giao chìa khoá. Nếu bạn đang chuẩn bị xây mới hay cải tạo, đọc hết bài sẽ giúp bạn chủ động hơn rất nhiều.
Thiết kế và thi công khác nhau ở đâu?
Nói gọn lại, thiết kế là phần vẽ ra căn nhà sẽ trông thế nào và vận hành ra sao. Thi công là quá trình biến bản vẽ ấy thành tường, sàn, cửa thật ngoài công trường. Nhiều người coi hai việc này là một, nên khi phát sinh lỗi thì không biết phải tìm nguyên nhân ở đâu. Đội ngũ chúng tôi thường giải thích cho khách rằng hai khâu này phụ thuộc nhau nhưng cần được kiểm soát riêng.
Theo kinh nghiệm thực tế, phần lớn chi phí phát sinh xuất phát từ việc thiết kế chưa được chốt. Ổ điện phải đổi vị trí, tủ bếp phải dời đi, lỗ thông gió lại cần thêm. Thợ giỏi đến đâu cũng không cứu được một bản vẽ thiếu sót. Vì vậy, dành thời gian cho khâu thiết kế thường là khoản tiết kiệm hiệu quả nhất mà bạn có thể làm.
Chốt nhu cầu và ngân sách trước khi vẽ
Bước này nghe thì hiển nhiên, nhưng lại là bước hay bị bỏ qua nhất. Bạn nên liệt kê rõ từng thành viên trong nhà cần gì. Ai cần phòng làm việc riêng? Có chỗ để xe đạp hay xe máy trong nhà không? Nhà có người lớn tuổi thì cần tránh bậc thềm và cầu thang dốc ngay từ đầu, đừng đợi đến lúc xây xong mới nhận ra. Chúng tôi từng làm một căn nhà phố ba tầng mà chủ nhà quên hỏi về người mẹ đã ngoài bảy mươi. Khi công trình xong, bà phải leo cầu thang gạch hẹp mỗi ngày, và cuối cùng gia đình phải tốn thêm một khoản để lắp lan can và nới rộng bậc thang.
Về ngân sách, cách làm an toàn là tính theo đơn giá trên mỗi mét vuông sàn, sau đó cộng thêm khoản dự phòng khoảng 10 đến 15%. Con số này chỉ mang tính tham khảo, bạn cần đối chiếu lại với từng đơn vị thi công vì giá vật liệu thay đổi theo thời điểm. Khoản dự phòng giống như tấm đệm: không dùng tới thì tốt, nhưng thiếu nó thì rất dễ luống cuống khi phát sinh.
Đọc hiểu bản vẽ kiến trúc và nội thất
Một bộ bản vẽ thường gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và bản vẽ chi tiết nội thất. Mặt bằng cho bạn thấy các phòng nằm ở đâu và kích thước ra sao. Mặt cắt cho biết chiều cao thông thuỷ, tức khoảng trống thực từ mặt sàn đến đáy trần, chưa tính độ dày dầm hay trần giả. Người chưa quen thường đọc nhầm chỗ này nhất.
Hãy kiểm tra kỹ vị trí ổ điện và điểm cấp thoát nước, nhất là ở bếp và nhà vệ sinh. Lấy ví dụ một căn nhà phố mặt tiền 4m, sâu 16m. Loại nhà này thường có giếng trời và hành lang dài. Nếu giếng trời không được tính toán đúng kích thước, phòng ở giữa sẽ tối và bí, và đây là lỗi rất khó sửa về sau. Đội ngũ bên mình từng gặp một gia chủ phải đập lại một phần trần chỉ vì chuyện này, và chi phí sửa gần bằng cả khoản đầu tư ban đầu cho giếng trời.
Chọn đơn vị thiết kế và thi công
Hiện có ba hình thức phổ biến. Thứ nhất là thiết kế và thi công trọn gói, tức một đơn vị lo cả bản vẽ lẫn thi công. Cách này tiện, nhưng bạn cần kiểm tra kỹ chất lượng từng khâu. Thứ hai là thiết kế riêng rồi thuê thầu thi công. Cách này linh hoạt hơn nhưng bạn phải tự điều phối giữa hai bên. Thứ ba là thuê thợ theo công. Chi phí ban đầu thấp, nhưng rủi ro về tiến độ và chất lượng sẽ nằm hết trên vai bạn.
Khi so sánh báo giá, điều cần nhớ là các báo giá phải cùng phạm vi công việc và cùng danh mục vật tư. Chúng tôi từng thấy hai báo giá chênh nhau gần 30% chỉ vì một bên quên tính hạng mục sơn chống thấm. Hiện không có bảng giá chuẩn chung cho thị trường, nên bạn nên đối chiếu tối thiểu hai đến ba báo giá trước khi quyết định.
Hợp đồng nên ghi rõ những gì?
Một hợp đồng tốt không nhất thiết phải dài, nhưng phải rõ ràng. Các mục cần có gồm hạng mục công việc, chủng loại vật liệu cụ thể, tiến độ theo từng mốc nghiệm thu và mức phạt khi chậm tiến độ. Nếu chỉ ghi chung chung là lắp tủ bếp, bạn sẽ không biết đó là tôn đen hay gỗ công nghiệp chống ẩm. Đó là lý do đội ngũ chúng tôi luôn khuyên khách lập một bảng vật liệu đính kèm hợp đồng.
Đừng bỏ qua điều khoản về phát sinh ngoài hợp đồng: ai là người duyệt, đơn giá bao nhiêu, thời gian xử lý trong bao lâu. Đồng thời, hãy đọc kỹ thời hạn bảo hành của từng hạng mục, vì bảo hành chống thấm và bảo hành nội thất thường khác nhau. Muốn nắm trước các mốc cần chốt, bạn có thể xem thêm hợp đồng nội thất nên ghi rõ những mục nào.
Lựa chọn vật liệu theo ngân sách và môi trường
Gỗ tự nhiên đẹp và bền, nhưng giá cao và dễ cong vênh khi gặp ẩm. MDF chống ẩm có giá mềm hơn, phù hợp làm tủ bếp và khu vệ sinh nếu chọn đúng loại. Melamine và laminate có bề mặt đa dạng, dễ lau chùi, song phần cạnh dễ bong tróc nếu chất lượng kém. Bạn có thể tham khảo thêm bài cốt gỗ MDF chống ẩm và vân đậm gỗ tự nhiên để hiểu rõ hơn về từng loại.
Với nhà phố gần sông hoặc khu vực ẩm thấp, nên ưu tiên vật liệu chống thấm ngay từ đầu. Riêng phụ kiện như bản lề và ray trượt thì không cần chọn hàng cao cấp. Loại phổ thông có nguồn gốc rõ ràng thường đã đủ dùng bền nhiều năm. Nếu cần tham khảo thêm về phụ kiện cho nhà phố, bạn có thể đọc phụ kiện Hafele nào nên ưu tiên cho nhà phố.
Thứ tự thi công và những việc không nên làm song song
Trình tự phổ biến là phần thô, rồi đi điện nước âm tường, chống thấm, hoàn thiện và cuối cùng mới đến nội thất. Lỗi đội ngũ gặp nhiều nhất là đóng tủ trước khi đi xong dây điện. Kết quả là thợ phải khoét tủ để luồn dây, vừa tốn công vừa làm giảm thẩm mỹ. Thứ tự này có thể thay đổi tuỳ công trình, vì vậy hãy thống nhất rõ với đội thi công ngay từ đầu.
Giám sát thi công và kiểm soát chất lượng
Bạn không cần có mặt ở công trường cả ngày. Tuy vậy, nên lên lịch kiểm tra tại các mốc quan trọng: khi hoàn thiện phần thô, sau khi chống thấm xong và khi lắp đặt nội thất. Hãy đối chiếu vật tư thực tế với bảng vật liệu đã ký, bởi đây là chỗ hay xảy ra chuyện thay hàng âm thầm. Một mẹo đơn giản là chụp ảnh nhãn mác từng lô vật tư khi nhập về.
Giám sát khá tốn thời gian. Nếu bận, bạn có thể uỷ quyền cho một người có đủ kiến thức để nhận biết vấn đề. Điều quan trọng là đừng để việc này bị bỏ trống.
Nghiệm thu và bàn giao công trình
Khi nghiệm thu, hãy dùng thước dài kiểm tra độ phẳng của tường, xem khe hở giữa cánh cửa và khung, rồi thử vận hành ray trượt và bản lề vài lượt. Lập biên bản theo từng hạng mục và ký xác nhận trước khi thanh toán đợt cuối. Nếu thấy chưa đạt, đừng ngại yêu cầu sửa ngay, vì sau khi bàn giao mọi thứ sẽ khó đòi hơn nhiều. Bạn có thể đối chiếu thêm với hướng dẫn trong bài nghiệm thu nội thất cần kiểm những gì.
Chi phí phát sinh và cách hạn chế
Phát sinh thường đến từ hai nguyên nhân: đổi ý giữa chừng và hạng mục chưa được ghi trong báo giá. Cách đơn giản nhất là chốt thiết kế trước khi thi công, rồi lập sẵn danh sách phát sinh kèm đơn giá để hai bên cùng theo dõi. Làm như vậy, bạn sẽ bớt được nhiều cuộc tranh cãi không đáng có.
Những câu hỏi thường gặp khi làm nhà phố
Thiết kế và thi công nhà phố mất bao lâu?
Thiết kế thường mất vài tuần đến vài tháng, tuỳ độ phức tạp và số vòng chỉnh sửa. Thi công nhà phố nhiều tầng thường kéo dài vài tháng. Con số này chỉ mang tính tham khảo, bạn nên thống nhất cụ thể trong hợp đồng.
Nên thiết kế trước hay chọn thi công trước?
Nên thiết kế trước, rồi mới chọn đơn vị thi công dựa trên bản vẽ đó. Làm ngược lại thường khiến thầu sửa bản vẽ theo cách họ quen, dẫn đến kết quả lệch so với ý muốn của bạn.
Làm sao biết báo giá thi công có hợp lý?
Hãy so sánh ít nhất hai đến ba báo giá có cùng phạm vi và cùng vật tư. Nếu một báo giá thấp bất thường, bạn nên hỏi kỹ xem họ đã tính đủ những hạng mục nào.
Đã ký hợp đồng trọn gói có cần giám sát không?
Nên có. Hợp đồng trọn gói giúp giảm rủi ro về trách nhiệm, nhưng không thay thế được việc kiểm tra chất lượng thực tế tại các mốc quan trọng.
Bảo hành nội thất thường kéo dài bao lâu?
Thời hạn tuỳ thuộc hạng mục và đơn vị thi công, thường từ vài tháng đến vài năm. Bạn nên ghi rõ thời hạn từng hạng mục trong hợp đồng để tránh tranh cãi về sau. Muốn tìm hiểu thêm về quy trình, bạn có thể đọc quy trình thiết kế và thi công nội thất gồm 8 bước rõ ràng để nắm trước các mốc cần chốt.
